房訊網訊 2019年12月13日-14日，中國寫字樓產業園發展論壇第十六屆年會在北京富力萬麗酒店成功舉辦，主題為"融合與分化：新周期下房地產的新邏輯"。
來自地產界、金融界、學術界專家和行業精英及新聞媒體超過1000位嘉賓出席論壇，聚焦新時代房地產新周期，探索房地產市場融合與分化的新趨勢，解讀房地產行業新邏輯。
論壇由全聯房地產商會、房訊網聯合主辦，全聯房地產商會寫字樓分會承辦；同時得到了藍光文商旅集團、E_ZIKOO智慧谷、中糧·置地廣場、天安人壽不動產、北辰實業寫字樓、首創高科、北京中糧廣場、金隅智造工場、金隅高新產業園、寶能、富力集團、首創·新大都、北京經開、天津中海廣場、金茂佑安國際大廈、金融街融悅中心、首特綠能港科技中心、首鋼國際、遠洋銳中心、宏遠智慧創新產業園、銘泰產業園、北京城建置業、中關村壹號、大族廣場等合作伙伴的支持。
國貿物業酒店管理有限公司總經理魏凱出席論壇發表演講，以國貿為例，通過高端、環保、安全、智慧、預防五大關鍵詞介紹了超高層物業的運營和管理經驗。他表示，功能復雜、流量大、消防安全以及物業團隊素質在超高層建筑運營管理時應重點予以關注。
以下為魏凱演講實錄：
魏凱：大家好，剛才聽了幾位嘉賓的演講，確實是學了很多知識，所以今天我們是一個學習的平臺，所以我借此機會跟大家介紹一下國貿。
國貿首先是一個綜合體，而且是非常早的一個綜合體，當時都沒有綜合體的概念，是1990年正式營業，現在整體面積是110萬平米米，其中業態有酒店、商場、寫字樓、會展，今天由于時間關系主要從五個關鍵詞給大家簡單介紹一下國貿。
首先是硬件，作為國貿來說，第一個關鍵詞肯定是高端，大家認為國貿應該是相對比較高端的一個建筑。我簡單給大家舉一個例子，就是發電機，因為大家有一個常識，雙路供電是一個普通的配置，特別是一些規模比較大，檔次比較高的物業，實際上國貿不但是雙路供電，真正雙路供電是兩個電廠出來的電，同時我們備有自備的高壓發電機，一說發電機大家認為所有大廈都應該有發電機，實際上是消防發電機，應急發電機，我們發電機是解決租戶持續用電，因為很多租戶對電的需求是非常高的要求，所以這是一個非常高的配置。同時我們還有五個發電機位，供租戶來租用。很多租戶認為你的配電不能滿足他的需求，所以他對你不放心，他說我自己備一個發電機行不行，很多大廈應該不具備這個條件，國貿現在有五個發電機，其中三個已經租出去了，可想而知，高端的一些租戶的需求是有特殊性的。
租戶，一期的時候，1990年開業的時候，國貿所有的租戶沒有一家是中資企業的，但是我們三期應該說是中資企業占很大比例，可以說明兩個問題，第一確實是中國這些企業很有實力了，因為國貿租金很貴。第二非常注重形象。所以在國貿來說，應該說很多租戶是進北京第一站。
這三家酒店全部都是五星級酒店，各有特點，最高星的是中國大飯店，中國大飯店5A星級，全國只有三家，第是過大酒店，在北京最高的酒店，實際上做的做的最有影響力，叫做新國貿飯店，有幾個特點，第一是沒有掛星的五星，為什么不掛星，因為我們市場有所變化，很多政府官員，因為八項規定，不允許住四星級以上酒店，所以在這方面，你不掛星一些高端客戶，可以居住。第二就是煉·工廠今天有很多北京的朋友，煉·工廠是什么概念，作為一個健身設施，在北京是配套設施，但是我們煉·工廠不但是配套，同時可以自己經營，達到3500平米，會員控制在2500。剛開始的時候，每年的價格是年費8000塊錢，現在漲到16000，等于說控制人數，應該說還是非常好的一個項目。
服務，服務不多講了，因為硬件大家很清楚，做物業來說保值增值是根本目標和任務，國貿一期的硬件設施顯而易見，跟旁邊的一些樓比，差距很大，因為是90年代的一個水平，可是我們租金遠遠高于周邊的。所以在這方面，如何實現保值增值，服務肯定是至關重要的。我舉兩個例子，第一個就是我們總機，很多酒店應該說總機都沒了，都變成了一個智能化的一些設備，可是大家很清楚，人對人的服務才是最高端的服務，國貿不但酒店有總機，我們寫字樓、綜合體也有總機，24小時總機服務，這是非常有特點的。
我們大概有300多保潔員，平均每年撿300部手機，可想而知，作為一個客人，過去丟一部手機就跟丟錢似的，很心疼，現在丟一部手機很要命的是信息，所以大家丟手機還是一個很不舒服的事。但是失而復得肯定是一個非常喜出望外的一個事。去年我們保潔員撿電腦撿了18部，我都搞不明白，那電腦那么大的家伙也能丟。
環保，國貿一直是北京市環保的先進單位，剛才我重點講了一下環保的一些技術。剛才鐵塔的介紹了儲能電站，儲能電站確實是消峰平谷非常好的技術，國貿不但有儲能電站，還有冰聚冷（音）是解決空調節能的一個技術，因為我們一個大廈寫字樓，特別寫字樓綜合體，50%的用電是空調，所以消峰平谷大概拉下來兩毛錢，我們電費一年一個多億。但是另一個50%的電，過去沒有什么更好的辦法，只能是把直流變成變頻，把普通燈變成LED燈，但是并沒有享受到消峰填谷的政策，可是現在電池技術就解決了這個問題，所有的用電都可以利用消峰填谷的政策進行節能。
污水，我們的污水排放現在能達到零排放，可想而知，實際上是非常先進的。而且有經濟效益，我們利用膜技術，實際上前幾年上海的博交會的一個技術，但是在南方，因為水價便宜，所以沒有有效的推廣，我們用這個技術能達到什么水平，剛才說了零排放，同時我們大概有五年的回收成本，這實際上是一個非常好的項目。
安全，國貿因為是一個商業設施，并不像中南海，并不像釣魚臺，有武警站臺，商業設施顯然大家都要去消費，都詘要工作，所以帶來的安全是特別大的一件事，和幾天跟中國樽的老總交流，過去國貿是恐怖分子第一首選目標，說未來可能就是他們了，因為他們比我們還要高。確實是。在標志性建筑，安全實際上是一個老大難問題，可是國貿在這方面，沒有出現任何重大安全事故，我們在接待元首級就3000三次，可想而知，一年有多少次，元首級就是一級警備。
再有關鍵詞是智慧。剛才張鵬總講了很多，我們在智慧化方面是未來管理的方向，從幾個方面跟大家介紹一下。
首先針對C端，因為我們租金很貴，我們最高的租金商場是兩三千塊錢一平米，很小的面積。大的面積比如說餐飲，大家可以猜一猜，我們的租金是多少，是600塊錢，每天20塊錢，寫字樓高層租戶是1500塊錢，一千起。所以那么高的租金，在服務方面，可能還有點特點。我們在這方面做了一個國貿圈，針對租戶的衣食住行，提供了一個服務的平臺，時間關系就不多介紹了。
第二是未來物業管理方向是什么，是預警，而不是報警，我們現在一些大廈，實際上樓宇自控是一個標配，可是一般的都是在出事之前，實事求是的說，并沒有給你一個警示，我們在這方面做了很多研究，也做了很多成功的案例。
我這里給大家舉一個例子，在一個能做到預警是兩個技術，首先就是傳感器技術，第二就是大數據分析和平臺。傳感器技術應該說是現在使用很普遍的，而且是一個成熟技術?？墒窃谕茝V過程中確實存在成本壓力，我們采用一個比較實際的方法，比如說上千平米的機房，應該有上萬臺設備。我們只用一個中樞把信號傳出來，其他全用的無線傳感器，無線傳感器就可以大幅度降低成本。無線傳感器特別是溫度傳感器用的最普遍，因為一個機房里面80%的設備設施的溫度的變化，實際上就能夠判斷這個設備是否正常。所以在這方面，我們在出事之前如果能夠早發現，這是在未來管理中的一個方向。
BIM輕量化，作為BIM來說，設計施工階段效率是非常明顯的，但是存在兩個問題，第一個問題很貴，因為很重，過去一百多塊錢兩百多塊錢一平米，現在大概二三十塊錢，所以很多新的大廈也沒有BIM。第二就是很重，因為很重所以在應用上面有專業的設備才能應用，比如專業計算機，我們這在方面跟廣聯達和專業化公司做了一個輕量化方案，能達到兩個效果，第一就是便宜了，就是一平米五塊錢（14：00音），第二移動端也能了，這兩個實際上對未來我們不但是增量，增量肯定是就有BIM圖紙，對存量的管理，實際上也是未來的中間，未來存量也可以畫BIM圖紙了，BIM圖紙在我們運維階段的應用都有哪些場景，舉一個例子，就我們消防針對保潔員，針對一線員工的消防培訓，過去一直是重點，但是對管理人員的培訓和考核，實際上不是說不重視，而沒有，未來管理人員上崗以前告訴你一定參加一個管理培訓，培訓完了要考試，比如哪出個火警怎么疏散怎么智慧，用BIM圖紙完全可以模擬化，就跟開車似的，現在肯定是人家在你上路之前用模擬的方法來學習。這個實際上是未來管的一個有效的管理方法。所以BIM圖紙是讓BIM的應用非常廣泛的。
有一個我們值得驕傲的事，就是我們中國樽是我們中標的，現在做的非常好，甲方也非常滿意。我們怎么中的標，兩個原因造成的，第一個確實我們人力資源實事求是有明顯的優勢，我們的工程師大概有40個工程師。所以我們跟同行來說，人力資源是有優勢的。第二工作方法變化了，我們有一個監管大師的軟件進行，監管質量是有兩個因素造成的，第一就是你的人員素質，第二就是你工作方法，過去的工作方法你人去看，填張紙質的紙再統計，我們達到什么要求？普通員工也可以達到高級技工的驗收水平。為什么？他是選項，選項的方法操作方法就很簡單了。第二就是效率明顯提高，因為是軟件，所以所有統計非常方便，非常容易，即時統計。同時我認為，在座有很多開發商，其實監管驗收是常態工作，如何提高效率，一個大廈建設的好壞不是驗收出來，是建出來的。那你建之前告訴他，我以后就用這個軟件驗收，我的標準就是這個，這時候建設者實事求是說，他就沒有一種僥幸心里，由過去閉卷考試變成開卷考試，所以建設方一看到這個就明白了，以后怎么驗收，什么標準驗收，這是非常好的一個軟件。
保潔也是我們一個常態工作，我們跟同行研發了一套系統，做了一個非常有效的一個管理方法。
玻璃幕墻，這是我們遇到一個新問題，我們大概三期A和B，為什么叫三A三B，實際上一級規劃下來，沒有三期四期項目，我們叫三A三B，最高那個樓是上小下大，傾斜面是這樣的，所以玻璃爆碎是常態的問題，就是千分之三。所以爆了以后不會下來，我們三B會發現是一個往里斜的面，減少了擦窗的次數，非常干凈，但是一爆碎就下來了，有一次砸了幾輛車，幸虧沒砸到人。所以我們現在最簡單的方法，最吹的方法每天在那看玻璃是不是有碎的。我們現在研發一個新技術，你這個玻璃只要有裂痕，我們就能夠及時發現，這是一個非常好的技術。所以在座的如果有玻璃幕、玻璃墻，是可以討論的。第二就是高空拋物，實際上現在法律已經非常嚴格了，要承擔責任，那你怎么抓住他，就是前后15秒，當一個物品下來以后，前后15秒一截屏就能抓住，這是非常先進的技術。
預防不多說了，這是我們一直強調的一個文化，如果我們公司說你的企業文化是什么，就是預防兩個字。
第二個課題簡單講講超高層，因為國貿本身是一個超高層，超高層在中國定義是100米以上的，但是我們統計了一下，200米以上的樓，中國大概有100座，當然沒有全部都投入使用。超高層有幾個特點，第一個特點基本上都是新樓，所以這個設備設施的科學性、先進性是一個共同特點。第二管理復雜性也是一個特點。所以簡單從幾個角度來說。
首先共是功能復雜，因為今天是寫字樓專委會，實際上200米以上的樓，90%以上都是寫字樓，極少是有酒店，像國貿這種綜合體，但是也有寫字樓的功能。所以在這方面，應該是有特點。所以國貿基本上高層的綜合體比較多。
第二流量大，國貿實際上大概是一萬人辦公，我們有32萬平方米，什么概念，人均面積大概30平方米，顯然是一個非常高端的寫字樓項目，可是也上有上萬流量，每天流量十萬人，東區大概200還是400萬，流量控制在20萬-40萬，所以在這方面，管理難度非常大。
第三就是消防，國貿當時三期開業的時候，公安部消防局組織一次消防演習，來了一個北京市最高級的車，一晚上滋水滋到200米，我們這個樓是300米，不用說，就告訴你這樓只能自救。所以我們是24小時有17人的消防團隊，我們自己組建消防戰士退伍之后招來的，每天訓練，主要目的只有一個，就是及時出警。在這方面消防安全都是非常高的。
第四物業團隊素質要求高，與以往有所區別，大家肯定有常識，過去的車普通技工給你拆零部件，但是現在寶馬車、奔馳車你敢拆嗎，拆了裝不會去，顯然技術水平完全不同，所以對人的要求也是非常高。
我們現在做的一件事，也是我倡議的，組織一個超高層聯盟，我們劃定200米以上。上周中組協專委會原則同意了，我們下階段開始做這事。目的只有一個，方法就是通過共享、協作、創新達到共贏的結果。我們現在正在規劃微信號，第一個功能就是信息，你要是會員，查國貿的相關信息，一點肯定全部都有，所有會員信息都在里面。第二大家互相交流，我相信在座到上海中心看看，想去看看，沒有平臺，未來在這里我們要多做活動，多做渠道，讓大家達到一個互相學習。再有在一些功能點，比如在一些招投標的時候，你選擇公司的時候，你肯定要選有經驗，有特點的，你到哪去找。再有對一些失信的，表現不好的一些你也不知道，我們在這方面全部都能查到，大家可以在上面以誠信為基礎做一個高效、共享的平臺。也希望在座如果有200米以上可以與我聯系，我們可以交流。
最后代表國貿感謝大家的聆聽，謝謝大家。